Cedolare al 5% sugli affitti lunghi: le voci sulla manovra 2027
Redazione Acadomushousemade13 ottobre 2026
A metà ottobre la legge di bilancio per il 2027 è ancora un insieme di ipotesi, e tra quelle sulla casa ne circola una che interessa direttamente chi affitta: una cedolare secca al 5% per gli affitti lunghi. Secondo le ricostruzioni di stampa il governo la studia per l'emergenza casa, ma senza una fonte ufficiale e senza una cifra. Il contesto è quello di un mercato in tensione: nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni nell'Unione europea sono saliti del 4,7% su base annua e gli affitti del 3,0%. Il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti ha detto che la composizione finale della manovra dipenderà dalle procedure europee su clausola di salvaguardia e flessibilità, e il margine è stretto: il Consiglio dei ministri ha approvato il 2 ottobre uno scostamento di 28,8 miliardi per energia e difesa, ridotto dai 36 ipotizzati perché il deficit è rimasto al 3,1%, sopra la soglia del 3%.
Gli indizi vanno pesati per quello che sono. La cedolare al 5% viene descritta come ipotesi per i contratti di lunga durata e a canone concordato, senza stime di costo e senza indicare durate o beneficiari. L'idea è attribuita a Maurizio Lupi, di Noi Moderati, che avrebbe chiesto agli alleati di sostenerla; nel punto stampa del 5 ottobre, però, Lupi indica giovani e famiglie come priorità e non risulta un riferimento esplicito alla cedolare. Non figura nemmeno tra le richieste dei partiti alla maggioranza riepilogate il 12 ottobre. Le letture più dettagliate la descrivono come un passaggio dal 10% al 5% per i canoni concordati di lunga durata e precisano che requisiti, durata e tipologie di immobili sono tutti da definire. Nessuna delle ricostruzioni riporta un testo, una copertura o un'indicazione ufficiale del ministero dell'Economia.
Va tenuta distinta un'altra voce, che a volte viene confusa con questa. Il viceministro Maurizio Leo ha parlato di ridurre l'Iva sulle locazioni residenziali dal 10% al 5%, esclusi gli immobili di lusso, condizionando le misure alle risorse finanziarie disponibili. La riduzione riguarderebbe solo i contratti già soggetti a Iva, cioè quelli in cui il locatore è un'impresa, e sarebbe pensata per gli under 35. Il piccolo proprietario persona fisica, che affitta in regime di cedolare secca, ne resterebbe fuori se la misura fosse quella descritta.
Per capire cosa cambierebbe bisogna partire da ciò che vale oggi. La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce l'Irpef sul reddito dell'immobile e l'imposta di registro e di bollo, con la rinuncia all'aggiornamento Istat del canone. L'aliquota è del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni con carenza di disponibilità abitative, tra cui Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia, oltre ai comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. Il regime è riservato ai proprietari persone fisiche che non affittano nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Per l'affitto a studenti questo significa che, in una città universitaria capoluogo, il proprietario privato oggi paga il 10% se applica un canone concordato e il 21% se resta a canone libero, ed è uno dei motivi per cui il contratto a studenti cambia forma da una stagione all'altra. I contratti transitori e quelli per studenti universitari, quando seguono gli accordi locali sul canone concordato, rientrano nel regime ridotto.
Il testo che verrà scritto, se verrà scritto, può avere esiti molto diversi per l'affitto di medio termine, cioè i transitori fino a 18 mesi e i contratti da 6 a 36 mesi per studenti universitari. Nel primo caso il 5% sostituisce il 10% su tutto il canone concordato, transitori e studenti compresi. Per una stanza affittata per dieci mesi a 450 euro, cioè 4.500 euro di canone, l'imposta passerebbe da 450 a 225 euro: è un calcolo illustrativo dell'Osservatorio, non una stima ufficiale. Il vantaggio andrebbe al proprietario, perché il canone concordato resta vincolato ai limiti degli accordi locali, e l'effetto sull'offerta non sarebbe automatico, dato che pesano anche sicurezza contrattuale, garanzie per i locatori e costi di manutenzione. Sul rapporto tra tassazione e margini di chi affitta a studenti l'Osservatorio ha già scritto in la rendita si prepara d'estate.
Nel secondo caso il 5% varrebbe solo per i contratti lunghi nel senso comune del termine, per esempio i quattro anni più quattro, e gli affitti a studenti, che per natura durano meno, resterebbero al 10%. Oggi la differenza di aliquota tra un lungo concordato e un transitorio concordato è nulla; si aprirebbe invece un divario di cinque punti a favore di chi affitta a lungo, e il proprietario che alterna studenti e contratti brevi avrebbe un incentivo fiscale a cambiare formula. In una città universitaria questo potrebbe ridurre l'offerta destinata agli studenti proprio nel segmento di medio termine, in un quadro in cui i letti mancano già. Dipende interamente da come la norma definirà il termine lungo, e nessuna ricostruzione lo precisa.
Nel terzo caso il 5% sarebbe riservato a categorie di inquilini, per esempio giovani e famiglie, un abbinamento che compare nei titoli dei resoconti ma non nel testo. Anche questa resta una supposizione.
Per chi affitta a studenti oggi non cambia nulla, e non c'è ragione di modificare contratti in vista di una misura che non esiste ancora. I passaggi da seguire sono la risposta del governo alle procedure europee, il documento programmatico di bilancio e il disegno di legge: solo lì si vedrà se la misura c'è, a quali contratti si applica e con quale copertura. Per la maggioranza comincia ora la selezione tra ceto medio, giovani e pensionati, e in una fase simile una proposta può uscire dal testo finale senza lasciare traccia. Chi vuole capire quale regime si applica al proprio immobile può partire dalla pagina Affittare a studenti, mentre la domanda per città si legge sulle stanze per studenti nelle città universitarie.
La cedolare secca al 5% sugli affitti è stata approvata? No. Al 13 ottobre 2026 è un'ipotesi riportata dalla stampa: non c'è un testo di legge, né una stima di costo, né una copertura indicata. La versione definitiva della manovra dipenderà anche dalle procedure europee sui conti pubblici.
Il 5% varrebbe anche per gli affitti a studenti? Nessuna delle ricostruzioni lo dice. Si parla di affitti lunghi e di canone concordato, senza precisare durate o categorie di inquilini, quindi i contratti transitori e quelli per studenti potrebbero rientrare oppure no.
Quanta cedolare secca si paga oggi su un affitto a studenti? L'aliquota ordinaria è del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni con carenza di disponibilità abitative, che comprendono i capoluoghi di provincia, e nei comuni ad alta tensione abitativa.
Il taglio dell'Iva sugli affitti riguarda i piccoli proprietari? No: la riduzione dal 10% al 5% riguarderebbe solo le locazioni già soggette a Iva, cioè quelle in cui il locatore è un'impresa, ed è pensata per gli under 35. Anche questa misura è condizionata alle risorse disponibili.
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Fonti: Corriere della Sera (cronaca della manovra, 12 e 13 ottobre 2026); QuiFinanza (13 ottobre 2026); Agenzia delle Entrate (scheda informativa sulla cedolare secca, aggiornata al 29 maggio 2026); Eurostat (prezzi delle abitazioni e affitti, secondo trimestre 2026, 1 ottobre 2026); LUMSA News (5 ottobre 2026, con dichiarazioni del viceministro Leo all'ANSA); Agenzia Vista (punto stampa di Maurizio Lupi, 5 ottobre 2026); Fanpage (6 ottobre 2026); ANIA Inquilini (9 ottobre 2026).
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