Gli studenti valgono quasi un affitto su dieci, e il contratto cambia forma
Redazione AcadomusHomemade3 agosto 2026
Nel 2025 il 9,8% dei contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa ha riguardato studenti universitari, contro il 7,9% dell'anno precedente. Nello stesso periodo la quota degli affitti a lavoratori trasfertisti è scesa al 26,2%. Sono due movimenti di segno opposto che dicono la stessa cosa: la componente in crescita del mercato locativo italiano è quella universitaria, e sta riscrivendo non solo chi affitta, ma con quale contratto e per quanto tempo.
Il grosso del mercato resta la scelta abitativa, che pesa per il 64% dei contratti, con punte a Napoli (73,9%) e Palermo (71%), oltre il 63% a Genova e oltre il 50% a Roma. È nelle città-ateneo, però, che la composizione si ribalta: a Torino gli studenti valgono il 35,5% dei contratti, a Bologna il 30,5%, a Firenze il 29,7%. E nelle due metropoli il riequilibrio è già in corso. A Milano la quota di affitti a studenti sale dal 18,5% al 22,2% mentre quella dei trasfertisti arretra dal 45,3% al 38%; a Roma gli studenti passano dal 12,8% al 18,5%, con i trasfertisti che salgono dal 26,8% al 30,8%. Sul fronte dei trasfertisti le piazze più attive restano Verona (43,1%), Bari (42,9%), Milano (38,0%) e Firenze (37,8%). Dentro la crescita studentesca cresce anche la componente che arriva dall'estero, con tutto ciò che comporta in termini di calendario, documenti e verifica dell'inquilino.
Il cambio di pubblico si legge soprattutto nella forma dei contratti. Il canone libero è passato dal 51,9% del 2019 al 40,4% del 2025, mentre il transitorio — la locazione di durata compresa tra trenta giorni e diciotto mesi — è salito dal 18,4% al 31,2%. Il canone concordato tiene, stabile al 28,4%. La geografia contrattuale resta però molto disomogenea: a Bologna il canone libero copre il 90% delle stipule, a Genova il concordato l'80%, mentre Bari registra la quota più alta di transitori, il 78,6%. A Milano il transitorio è ormai la formula più usata con quasi il 45% delle scelte, e in un solo anno il concordato è passato dal 5% al 13,8%. Per chi possiede casa questa non è una statistica neutra: il transitorio per studenti universitari previsto dalla legge 431 del 1998, quando è redatto in conformità agli accordi territoriali sul canone concordato, apre alla cedolare secca al 10%. Scegliere il transitorio senza quella conformità significa rinunciare al vantaggio fiscale a parità di flessibilità. Ne avevamo scritto in Affitti per studenti: la rendita si prepara d'estate.
Cambia di conseguenza anche il taglio dell'immobile richiesto. La tipologia più affittata resta il bilocale con il 39,1% delle scelte, seguito dal trilocale con il 30,5%, ma cresce la quota di monolocali, che aveva già superato il 10% nel 2024, come reazione diretta all'aumento dei canoni.
Sui prezzi, il mercato dei transitori nel 2026 si muove poco in aggregato e molto nei singoli comuni. Secondo Immobiliare.it Insights, che analizza venti città, il canone medio richiesto in Italia è di 18,2 euro al metro quadro, in crescita dell'1% su base annua ma del 35% rispetto al 2021. Milano resta la piazza più cara con 25,5 euro al metro quadro, seguita da Bologna (24,2), Firenze (23,3) e Roma (21,9); all'estremo opposto Catania (11,1) e Palermo (12,1). Negli ultimi dodici mesi crescite e cali si equivalgono: l'aumento più marcato è a Trieste (+29%), poi Torino (+11%), Brescia e Verona (+8%), con rialzi contenuti anche a Roma (+4%), Genova (+2%) e Napoli (+1%); scendono Messina (-11%), Como (-9%), Venezia e Cagliari (-3%), Firenze e Palermo (-2%), Bologna, Bari, Catania e Milano (-1%). È sul quadriennio che si misura la vera distanza: Trieste ha guadagnato il 64%, Bologna il 62%, Firenze il 55%, Torino il 54% e Roma il 51%. Un immobile che oggi sembra fermo può avere alle spalle un rialzo che non tornerà indietro.
Domanda e offerta confermano che il mercato non si muove in blocco. A livello nazionale la domanda di transitori è scesa dell'1% e l'offerta del 5%, ma dietro la media ci sono direzioni opposte. La domanda cresce con forza a Brescia (+40%), Messina (+39%) e Trieste (+26%), ed è ancora in lieve rialzo a Roma (+4%), mentre si contrae a Bergamo (-25%), Catania (-24%), Firenze (-18%) e, più moderatamente, a Milano (-5%). L'offerta si espande a Bergamo (+49%), Firenze (+33%), Cagliari e Catania (+23%), e si riduce a Messina (-26%), Parma (-21%), Como (-19%) e Padova (-18%). Il punto interessante per chi affitta è dove le due curve divergono: a Firenze la domanda cala del 18% mentre l'offerta cresce del 33%, un incrocio che comprime i canoni; a Brescia e Trieste accade il contrario.
Il segmento specificamente studentesco ha una dinamica propria, e nel secondo trimestre del 2026 racconta un mercato in raffreddamento ma con interesse in aumento. Secondo la rilevazione di HousingAnywhere su venticinque città europee, il numero di ricerche è cresciuto del 15% a maggio e del 19% a giugno. Sulle stanze arredate le città italiane sono stabili o in lieve arretramento: Bologna segna un -4,6% con un canone di 620 euro, Roma un -3,1% a 630 euro, Milano e Firenze restano ferme rispettivamente a 620 e 600 euro, mentre Torino cresce del 3,8% pur restando l'opzione più accessibile a 540 euro. I monolocali, tipologia meno diffusa e quindi più volatile, oscillano molto di più: Roma perde il 17,9%, Firenze il 6,3%, Milano il 6% e Bologna il 4,4%, mentre Torino guadagna il 15,3%. Nel confronto europeo i canoni delle stanze calano del 4,6% su base annua, con flessioni a Bruxelles (-7,7%), Bologna (-4,6%), Parigi (-4,0%), Lisbona (-3,6%) e Berlino (-3,1%), a fronte di rialzi ad Amsterdam (+10,6%), Praga (+8,9%), Barcellona (+8,3%), Rotterdam e Stoccarda (+6,0%). Un dato più di ogni altro spiega dove sta la marginalità: a maggio una stanza pubblicata sulla piattaforma ha ricevuto in media 6,6 studenti interessati, contro i 6,4 dell'anno prima, mentre i monolocali ne hanno raccolti 17,1 ciascuno, in calo del 28%. La condivisione resta la soluzione che il pubblico studentesco cerca davvero, e la domanda per stanza è quella che tiene.
Messi in fila, questi numeri disegnano un mercato che si sposta verso durate più brevi, tagli condivisibili e un inquilino sempre più giovane e sempre più internazionale. È anche il mercato con più attriti: rotazione annuale, contratti da inquadrare correttamente per non perdere la cedolare al 10%, documenti di studenti stranieri da verificare e un rischio truffa che colpisce in modo sproporzionato chi cerca casa da fuori. Chi possiede un immobile in una città universitaria non deve inseguire l'aumento del canone, che nella maggior parte delle grandi città non c'è più; deve presidiare la selezione dell'inquilino e la forma del contratto, che è dove il rendimento netto si fa davvero. È lo stesso ragionamento che avevamo sviluppato guardando alla Toscana in In Toscana la casa si vende più lenta e si affitta più giovane e alla fiscalità degli affitti brevi in Il netto premia lo studente.
Quanto pesano gli studenti universitari sul mercato degli affitti in Italia? Nel 2025 gli studenti hanno rappresentato il 9,8% dei contratti di locazione stipulati tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa, in crescita dal 7,9% del 2024, con punte del 35,5% a Torino, del 30,5% a Bologna e del 29,7% a Firenze.
Quanto costa una stanza per studenti nelle grandi città italiane nel 2026? Secondo la rilevazione HousingAnywhere del secondo trimestre 2026 una stanza arredata costa in media 630 euro al mese a Roma, 620 a Bologna e Milano, 600 a Firenze e 540 a Torino, che resta la città italiana più accessibile.
Qual è il contratto più usato oggi per affittare a studenti fuori sede? Il contratto transitorio, di durata compresa tra trenta giorni e diciotto mesi, è salito al 31,2% delle stipule nel 2025 dal 18,4% del 2019; se redatto in conformità agli accordi territoriali sul canone concordato consente al proprietario la cedolare secca al 10%.
Dove stanno crescendo di più i canoni degli affitti transitori? Nel 2026 l'aumento annuo più marcato è a Trieste (+29%), seguita da Torino (+11%), Brescia e Verona (+8%); sul quadriennio dal 2021 le crescite maggiori sono a Trieste (+64%), Bologna (+62%) e Firenze (+55%), a fronte di una media nazionale di 18,2 euro al metro quadro.
Fonti: HousingAnywhere; ItaliaOggi; Agenzia delle Entrate.
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