Roma tra sfratti e letti che mancano: cosa cambia per chi affitta a studenti
Redazione Acadomushousemade8 ottobre 2026
Nel 2025 a Roma l'ufficiale giudiziario ha eseguito 1.516 sfratti, circa quattro al giorno e il 12% in meno dei 1.724 del 2024. Nello stesso anno le compravendite di abitazioni sono salite del 6,2%, a 37.293, e i posti letto pubblici e convenzionati per gli studenti fuori sede sono rimasti 3.100. Sono i numeri che sorreggono il servizio con cui Repubblica, l'8 ottobre, ha portato in prima pagina l'emergenza casa della Capitale. Letti da un proprietario dicono qualcosa di diverso dal titolo.
Il titolo mette in fila gli sfratti e il boom dei b&b, come se uno spiegasse l'altro. I dati nazionali per il 2025 raccontano un'altra composizione: su 37.122 provvedimenti di rilascio, 26.632 nascono da morosità (il 72%), 8.415 da finita locazione (23%) e 2.075 dalla necessità del locatore (6%). Per Roma la ripartizione per causa pubblicata non regge percentuali nette, e conviene non inventarle. Che una parte dei rilasci per finita locazione preceda una conversione in affitto breve è un'ipotesi plausibile. Nessuna statistica ufficiale, per quanto risulta, la misura.
Dal lato pubblico il quadro è netto. Il patrimonio di edilizia residenziale conta 66.109 alloggi, il 14% in meno di vent'anni fa, e a dicembre 2025 le famiglie in graduatoria erano 17.082, pari a 46.483 persone.
Per gli studenti il conto è più semplice. I fuori sede a Roma sono circa 70.000, e DiSCo Lazio ha 3.100 posti convenzionati, con rette tra 143 e 298 euro e un tetto ISEE di 28.000: copre il 4% circa. Il privato arriva, ma lentamente. Hines prevede oltre 2.000 posti agli ex Mercati generali di Ostiense, con cantieri indicati fra il 2027 e il 2030; The Social Hub a San Lorenzo ne ha 192, aperti nel 2025, e Camplus circa 700 in cinque residenze. Il "fabbisogno di 70mila letti" che circola è dunque il numero degli studenti, non un deficit calcolato. Il vuoto vero sta fra quei due valori, e nessuno lo ha misurato in modo ufficiale. Del ritardo pubblico avevamo scritto quando i conti erano freschi in Studentati, l'occasione mancata del PNRR, e dei flussi che portano a Roma gli studenti stranieri di medicina in .
Sul prezzo il mercato si è fermato. Nel secondo trimestre 2026 la stanza arredata a Roma costa 630 euro al mese, il 3,1% in meno su base annua. Gli studenti pesano ormai il 18,5% dei contratti di locazione stipulati nella Capitale, contro il 12,8% dell'anno prima. La domanda cresce, il canone no.
Gli affitti brevi sono il tema più rumoroso e il meno misurabile. Nel 2024 a Roma gli annunci Airbnb erano 47.090, per 175.235 posti letto, con il 20% delle unità in mano a host che gestiscono più di dieci alloggi. Un'altra rilevazione ne conta 34.383: date e perimetro diversi, numeri non sommabili, e nessuno dei due dice quante case siano uscite dal mercato residenziale. Il regolamento capitolino, deliberato come indirizzo dall'Assemblea da oltre un anno, a febbraio 2026 non aveva ancora un testo. Repubblica lo dà ora per pronto.
Per chi possiede una casa vicino a un ateneo, questa è la lettura dell'Osservatorio. Il canone non è più la leva. La leva è la forma del contratto. Il transitorio per studenti universitari (art. 5, comma 2, legge 431/1998) dura da sei a trentasei mesi e, se segue l'accordo territoriale concordato, dà diritto alla cedolare secca al 10%, contro il 21% del canone libero; Roma rientra tra i comuni ad alta tensione abitativa dove l'aliquota ridotta si applica. Come impostare tempi e contratto prima della stagione lo abbiamo spiegato in Affitti per studenti: la rendita si prepara d'estate. In una città che sta per regolare gli affitti brevi e discute di case per i residenti, chi affitta a studenti con contratto concordato e inquilini verificati si colloca dal lato della domanda che una delibera ha meno motivi di colpire. È una scommessa ragionata, non una garanzia.
Il rischio vero è altrove, ed è scritto nei numeri degli sfratti: sette provvedimenti su dieci nascono da morosità. Verificare documenti, reddito e garanzie di uno studente straniero prima della firma costa meno di un procedimento di rilascio, ed è il lavoro che ricade su chi affitta, con i tempi e le pratiche descritti in Affittare a uno studente Erasmus: cosa sapere prima di investire. Chi preferisce non gestirlo da solo trova le stanze verificate a Roma, selezionate con il criterio di Students First, e una pagina dedicata ai proprietari per mettere a reddito la propria casa con inquilini già controllati. Per gli studenti che arrivano, c'è la guida Get Started su Roma.
Roma discute di chi può permettersi di restarci. Al proprietario tocca una domanda più piccola: con quale contratto, e con chi, vuole stare dentro quella discussione.
Quanti sfratti sono stati eseguiti a Roma nel 2025? Ne sono stati eseguiti 1.516, circa quattro al giorno e il 12% in meno dei 1.724 del 2024.
Qual è la causa più frequente di sfratto in Italia? La morosità: 26.632 dei 37.122 provvedimenti di rilascio del 2025, pari al 72%.
Quanti posti letto pubblici ci sono per gli studenti fuori sede a Roma? DiSCo Lazio ha 3.100 posti convenzionati con gli atenei, a fronte di circa 70.000 fuori sede stimati.
Che durata ha un contratto di locazione per studenti universitari? Da sei a trentasei mesi (art. 5, comma 2, legge 431/1998); se segue l'accordo territoriale concordato consente al proprietario la cedolare secca al 10%.
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Fonti: Ministero dell'Interno (Ufficio centrale di statistica, sfratti 2025); Agenzia delle Entrate (OMI, compravendite residenziali 2025; circolare 26/E del 2011, cedolare secca); Memotef, Sapienza (edilizia residenziale pubblica a Roma, 2026); DiSCo Lazio (posti convenzionati); UIL (sondaggio sui fuori sede, 2023); Il Post (studentati privati a Roma, 27 novembre 2025); AirMap, Politecnico di Torino (Airbnb a Roma, 2024); Inside Airbnb; HousingAnywhere (canoni, secondo trimestre 2026); Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (contratti 2025); Legge 431/1998, art. 5; Il Fatto Quotidiano (regolamento affitti brevi, 25 febbraio 2026); la Repubblica (8 ottobre 2026).
Osservatorio Atryo | ACADOMUS è una redazione indipendente. Libera condivisione con l'obbligo di citare la fonte.
Quanti sfratti sono stati eseguiti a Roma nel 2025? Il Ministero dell'Interno ne registra 1.516, circa quattro al giorno e il 12% in meno dei 1.724 del 2024 (Ministero dell'Interno, 2025).
Qual è la causa più frequente di sfratto in Italia? La morosità: 26.632 dei 37.122 provvedimenti di rilascio del 2025, pari al 72% (Ministero dell'Interno, 2025).
Quanti posti letto pubblici ci sono per gli studenti fuori sede a Roma? DiSCo Lazio ha 3.100 posti convenzionati con gli atenei, a fronte di circa 70.000 fuori sede stimati (DiSCo Lazio; UIL, 2023).
Che durata ha un contratto di locazione per studenti universitari? Da sei a trentasei mesi (art. 5, comma 2, legge 431/1998); se segue l'accordo territoriale concordato consente al proprietario la cedolare secca al 10%.
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Fonti: Ministero dell'Interno (Ufficio centrale di statistica, sfratti 2025); Agenzia delle Entrate (OMI, compravendite residenziali 2025; circolare 26/E del 2011, cedolare secca); Memotef, Sapienza (edilizia residenziale pubblica a Roma, 2026); DiSCo Lazio (posti convenzionati); UIL (sondaggio sui fuori sede, 2023); Il Post (studentati privati a Roma, 27 novembre 2025); AirMap, Politecnico di Torino (Airbnb a Roma, 2024); Inside Airbnb; HousingAnywhere (canoni, secondo trimestre 2026); Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (contratti 2025); Legge 431/1998, art. 5; Il Fatto Quotidiano (regolamento affitti brevi, 25 febbraio 2026); la Repubblica (8 ottobre 2026).
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