Studentati, il grande cantiere privato e il prezzo che non si vede

Nel 2025 gli investimenti in studentati in Italia hanno raggiunto 520 milioni di euro, il 63% in più dell'anno prima: per la prima volta oltre metà dell'intero comparto living. La pipeline censita da JLL vale circa 28.000 posti letto al 2029. Quasi 12.000 sono a Milano, 3.900 a Bologna, altrettanti a Padova, 2.800 a Roma; il resto si divide tra Torino, Firenze e Pavia. Il cantiere è quasi tutto privato.

I nomi si conoscono. The Social Hub ha aperto a Firenze, 550 camere, e a Roma, all'ex Dogana di San Lorenzo, con un investimento da 114 milioni; nel 2026 tocca a Torino. CampusX ha superato i 10.000 posti e punta a 12.000 entro il 2028. Nido Living ha annunciato un miliardo di investimenti in cinque anni, Hines ha inaugurato 600 posti in via Giovenale a Milano, Camplus ha aggiunto Padova, Firenze e Brescia, e il Villaggio Olimpico di Coima, 1.700 posti, è oggi il più grande studentato convenzionato del Paese. Va letta bene, però, la geografia dei numeri: nello stock esistente il pubblico pesa ancora due terzi dei 96.000 posti censiti da Savills. È nel nuovo sviluppo che il rapporto si rovescia, e di molto: al bando PNRR le domande arrivate dal settore pubblico erano il 5%.

Dietro questi piani c'è una lettura precisa, che chi investe dichiara quasi apertamente: sul fabbisogno abitativo degli studenti la mano pubblica ha già perso la partita. Dei 60.000 posti promessi dal PNRR entro giugno 2026, a gennaio se ne contavano 32.000 sotto forma di atti d'obbligo, impegni contrattuali che i letti li promettono soltanto; la metà restante è slittata a uno strumento finanziario affidato a Cassa Depositi e Prestiti, oltre la scadenza. Ne avevamo scritto quando i conti erano freschi. Ogni mese di ritardo pubblico, per un operatore privato, vale quanto una garanzia sulla domanda futura.

Sul mercato internazionale la formula funziona. Camera fotografata, contratto in inglese, prenotazione dall'estero con carta di credito: per un diciannovenne che parte da Tel Aviv o da Chicago è la scelta senza attriti, e a Firenze le cronache locali descrivono residenze private abitate quasi soltanto da stranieri, americani in testa. Il listino però parla chiaro. Tra 800 e 1.200 euro al mese per una singola secondo Savills, 1.065 al Villaggio Olimpico di Milano, quando una stanza sul mercato privato milanese ne costa in media 732 e la media nazionale si ferma a 613. C'è poi un secondo prezzo, che il sito di prenotazione non mostra: questi contenitori sono progettati in serie, con la stessa camera a Lisbona come a Bologna, la palestra al piano terra e la città fuori dalla porta. Chi parte per vivere un anno italiano se ne accorge arrivando.

Il formato campus parla la lingua degli studenti nordamericani, abituati a programmi study abroad che consegnano l'alloggio chiavi in mano: i grandi provider americani, da CIEE a IES, includono la sistemazione nel pacchetto e la assegnano prima della partenza. Gli europei si muovono da soli e comprano un'altra cosa, la città. Tra gli studenti in scambio in Europa il 43% vive in un appartamento condiviso con altri studenti, contro il 21% nelle residenze private. In Italia la proporzione è ancora più netta: dei circa 824.000 fuori sede, meno del 5% trova posto in una residenza, e tutti gli altri abitano stanze in appartamenti. La stanza vince sul prezzo e sulla vita che offre. Perde, e di parecchio, sulla capacità di farsi trovare: il 38% degli studenti internazionali diretti in Italia ha incontrato un tentativo di truffa, il valore più alto d'Europa, e quattro su dieci lamentano informazioni carenti su come l'alloggio è davvero.

Il tema di fondo resta quello di fare sistema, e qualche città ha cominciato a muoversi sul serio. Torino ha costruito il progetto Torino Città Universitaria, con il portale studyintorino e un campus diffuso da oltre 3.000 posti studio gratuiti; Milano segue gli studenti internazionali con lo sportello Welcome Students di YesMilano, dall'anagrafe al codice fiscale fino alla consulenza sui contratti; Venezia ha riunito quattro istituzioni e Comune sotto Study in Venice; Firenze ha firmato con l'ateneo il protocollo «Firenze città della conoscenza», che porta tra l'altro 480 posti letto a Villa Monna Tessa, metà a tariffe convenzionate. L'ironia sta nella geografia. Le città con la vocazione universitaria più antica sembrano dare per scontata la propria capacità di attrarre: a Bologna e a Padova un portale cittadino di accoglienza per gli studenti internazionali non risulta, e sono le due piazze dove la stanza singola è rincarata di più dal 2021, +73% e +61%. La rendita di posizione presenta sempre il conto, solo in ritardo.

In mezzo, tra il campus standardizzato e la bacheca social piena di trappole, c'è lo spazio per la soluzione che gli europei già scelgono: la stanza in appartamento dentro un quadro di qualità. Servono due letture che il cartello di un cantiere ignora, capire le esigenze reali di chi arriva e decifrare le dinamiche internazionali che generano la domanda; poi serve un'assistenza puntuale su contratti e documenti, che è la condizione perché tutto il resto valga qualcosa. Le dinamiche, per chi le studia, sono leggibili. Israele forma all'estero il 58% dei propri medici e la riforma Yatziv concentra quella domanda sui paesi OCSE, Italia inclusa; all'IMAT 2025 si sono presentati oltre 13.000 candidati per meno di mille posti di Medicina in inglese, e Roma è uno dei terminali principali del flusso, come abbiamo raccontato. La Germania manda all'estero almeno 7.500 studenti di medicina per via del Numerus Clausus. Iran, India e Turchia sono ormai stabilmente tra le prime nazionalità negli atenei italiani, dove pesa il rapporto tra qualità dell'insegnamento e costo della vita. Chi legge questi flussi sa che casa serve, per quanti anni, con quali documenti. È il lavoro che Acadomus ha scelto: selezionare e verificare gli alloggi, e accompagnare chi arriva.

Il cantiere privato costruisce letti. Le città che funzionano costruiscono fiducia, ed è la fiducia che uno studente straniero compra davvero, da qualunque continente parta.

Quanti nuovi studentati privati sono in arrivo in Italia? La pipeline censita da JLL vale circa 28.000 posti letto entro il 2029: quasi 12.000 a Milano, 3.900 a Bologna, 3.900 a Padova e 2.800 a Roma (JLL, 2026).
Quanto costa uno studentato privato rispetto a una stanza in appartamento? Una singola in uno studentato privato costa tra 800 e 1.200 euro al mese nelle principali città (Savills, 2026); una stanza singola sul mercato privato costa in media 613 euro, con Milano a 732 (Immobiliare.it Insights, 2025).
Dove vivono oggi gli studenti fuori sede in Italia? Meno del 5% dei circa 824.000 fuori sede trova posto in una residenza universitaria; gli altri affittano sul mercato privato, quasi sempre stanze in appartamenti condivisi (CGIL, UDU e SUNIA, 2022).
Gli studenti internazionali preferiscono lo studentato o l'appartamento condiviso? Tra gli studenti in scambio in Europa il 43% vive in appartamenti condivisi e il 21% in residenze di operatori privati (ESN ed ESU, 2023); il flatshare è la sistemazione singola più diffusa.

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Fonti: Colliers Italia (PBSA Snapshot 2026, investimenti 2025); JLL (Italy Student Housing 2026, pipeline e città); Savills (stock e prezzi degli studentati privati, 2026); MUR e Cassa Depositi e Prestiti (Riforma 1.7 PNRR, housing universitario); Immobiliare.it Insights (canoni delle stanze singole 2025/26); ESN ed ESU (International Student Housing report); CGIL, UDU e SUNIA (studenti fuori sede e residenze); Bank of Israel e Israel Journal of Health Policy Research (formazione medica israeliana all'estero); CHE (studenti tedeschi di medicina all'estero); ICEF Monitor (studenti internazionali in Italia); Comuni di Torino, Milano, Venezia e Firenze (programmi di accoglienza universitaria); CIEE e IES Abroad (housing dei programmi study abroad).

Osservatorio Atryo - ACADOMUS