Affittare a uno studente (Erasmus): cosa sapere prima di investire

L’Italia è la seconda destinazione Erasmus in Europa dopo la Spagna: nel
2023 ha accolto poco meno di 150.000 studenti in scambio, e nel 2024 gli
arrivi sono cresciuti per il secondo anno consecutivo. Per un proprietario in
una città universitaria è un bacino di domanda ampio e ricorrente. Ma affittare
a uno studente internazionale non è come affittare a un inquilino qualsiasi:
cambia il contratto, cambia il fisco e cambiano le aspettative di chi arriva.
Conviene conoscere questi tre piani prima di investire.

Sul piano contrattuale lo strumento dedicato è il contratto transitorio per
studenti universitari, previsto dalla legge 431 del 1998. Ha una durata
compresa tra sei e trentasei mesi, pensata per seguire il calendario
accademico, e non consente di fissare liberamente il canone: l’importo deve
rispettare gli accordi territoriali siglati nel singolo Comune tra associazioni
dei proprietari e sindacati degli inquilini. Per applicarlo servono alcuni
requisiti: lo studente deve essere iscritto a un corso e avere la residenza in un
Comune diverso da quello dell’immobile, e al contratto vanno allegati
l’attestato di prestazione energetica e, dove richiesto, l’attestazione di
rispondenza che certifica la correttezza del canone.

Il piano fiscale è dove questo tipo di locazione mostra il suo vantaggio. Sul
contratto per studenti a canone concordato la cedolare secca scende al 10%,
contro il 21% della locazione ordinaria e il 21–26% degli affitti brevi, e
sostituisce l’imposta di registro e quella di bollo. È un’aliquota tra le più basse
disponibili sul residenziale, ed è una delle ragioni per cui, a conti fatti, la
locazione studentesca regolare regge il confronto con formule
apparentemente più redditizie ma più tassate e più gestite.

C’è poi un aspetto che molti proprietari sottovalutano, ed è forse il più
importante: per lo studente straniero il contratto registrato non è una
formalità, è un documento di cui ha bisogno. Serve per il permesso di
soggiorno se arriva da fuori dell’Unione europea, e per la dichiarazione di
presenza o la residenza temporanea se è cittadino UE; spesso il proprietario
deve rilasciare anche una dichiarazione di ospitalità. Un dettaglio utile: il
contratto può essere registrato anche se lo studente non ha ancora la
residenza o il codice fiscale italiano, indicando nome, luogo e data di nascita
e domicilio estero. Offrire un contratto in regola, insomma, non è un costo da
minimizzare: è esattamente ciò che lo studente cerca, e sapersi muovere tra
questi documenti diventa un vantaggio competitivo.

Allo stesso modo, chi affitta tende a sottovalutare come lo studente sceglie. Prenota da un altro Paese, mesi prima di arrivare, senza aver mai visto l’appartamento: la sua preoccupazione principale non è il prezzo, è non essere truffato. I dati europei lo confermano. Secondo l’indagine di Erasmus Student Network ed European Students’ Union sull’alloggio degli studenti internazionali, oltre il 38% di chi si è diretto in Italia ha subito una truffa — il valore più alto d’Europa — il 41% lamenta di non aver avuto informazioni sulle reali condizioni dell’alloggio e quasi la metà si è vista chiedere una caparra superiore a una mensilità. Per questo funzionano gli annunci verificati, le foto reali, i depositi ragionevoli e la trasparenza su arredo e spese incluse. Pesa anche un ostacolo pratico: molti studenti stranieri non possono fornire un garante italiano, e pretenderlo a ogni costo significa perdere inquilini affidabili. Su questo pubblico la concorrenza arriva anche dai nuovi studentati privati, che offrono contratto in inglese e prenotazione dall'estero, a un canone compreso tra 800 e 1.200 euro al mese contro i 613 di media di una stanza sul mercato privato.

Messi insieme, questi elementi disegnano un investimento interessante ma con una gestione non banale: accordi territoriali diversi da Comune a Comune, attestazioni e registrazioni da curare, canali internazionali su cui farsi trovare e un pubblico da rassicurare in un’altra lingua. È la ragione per cui, per chi non vuole occuparsene in prima persona, ha senso affidarsi a operatori con esperienza nella gestione di studenti internazionali, che presidiano piattaforme come Acadomus.com partner di HousingAnywhere, selezionano gli inquilini e seguono contratti e turnover, servizio offerto attraverso da FelucaPro: felucapro.it. La domanda c’è ed è strutturale; la differenza, come sempre, la fa il modo in cui la si gestisce.

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Fonti: Legge 431/1998 (contratto transitorio per studenti universitari); Agenzia delle Entrate (cedolare secca e requisiti dei contratti a canone concordato); Accordi Territoriali comunali (determinazione del canone); Commissione europea – Erasmus+ e Indire (dati sulla mobilità studentesca in Italia); Erasmus Student Network ed European Students’ Union (International Student Housing report); Polizia di Stato – Ministero dell’Interno (permesso di soggiorno e dichiarazione di ospitalità).