Studentati da mille posti, e la città che resta fuori
Redazione Acadomusinterno22 settembre 2026
Nel 2026 una singola in uno studentato finanziato dal PNRR costa in media 595 euro al mese servizi inclusi, contro circa 720 euro per una stanza di nuova offerta sul mercato privato con spese e utenze (Osservatorio sullo Student Housing di Scenari Immobiliari). Gli operatori privati dello student housing hanno in cantiere 28.000 nuovi posti letto da consegnare entro il 2029 (JLL).
I numeri sugli studentati sono usciti a ridosso del 34° Forum di Scenari Immobiliari. Il 18 e 19 settembre il Forum ha riunito all'Excelsior Palace Hotel di Rapallo cinquanta relatori, distribuiti in sette panel e sei incontri one-to-one. Il titolo scelto, "One Way", indica già il registro di un appuntamento costruito per chi investe capitali e ripensa i modelli di business del settore. Il panel sull'agenda abitativa nazionale è stato organizzato insieme a Confindustria Assoimmobiliare. Mario Breglia ha portato previsioni da ciclo espansivo: mercato italiano in crescita dell'8,7% quest'anno e del 9,8% nel 2027, con 840mila compravendite residenziali attese per il 2027. Gli investimenti del primo semestre hanno raggiunto 7 miliardi, il 30% in più su base annua. Il living figura tra i comparti che attirano capitale, accanto a logistica e data center.
Lo studente, a Rapallo, è comparso di sbieco. Il progetto premiato più vicino al tema è Tucidide 14 di Urban Up | Unipol a Milano: sette torri e 23.000 metri quadrati riconvertiti a uso misto, con circa 1.100 posti letto aperti anche agli studenti.
L'analisi di Scenari Immobiliari copre oltre 200 strutture e 10.000 posti letto finanziati dal PNRR. La tariffa media di 595 euro scende a 490 se si tiene conto del 30% dei posti riservato al diritto allo studio. La componente immobiliare pura vale tra 240 e 300 euro. Sul versante privato l'istituto parte da 355 euro per una singola in un appartamento usato e da 475 per la nuova offerta, poi aggiunge un 30% di spese condominiali e utenze e arriva ai circa 720 euro del confronto. Nel Nord-Est il divario a favore dello studentato tocca il 74% sulla tariffa piena. Un dettaglio del metodo però sposta il giudizio. Applicando la stessa maggiorazione alla stanza usata si arriva a circa 460 euro, sotto la tariffa piena dello studentato pubblico. Lo studentato conviene rispetto al nuovo, ma perde il vantaggio rispetto al patrimonio esistente. Quanti di quei posti PNRR siano oggi realmente abitabili lo abbiamo contato in .
Chi costruisce, intanto, ha cambiato natura. JLL stima in circa mezzo miliardo gli investimenti del 2025 nel PBSA italiano, cioè gli studentati costruiti apposta. Il 40% sono operazioni in forward purchase, con edifici acquistati da un fondo prima ancora di esistere. Il Villaggio Olimpico di Milano ha aperto a giugno con 1.698 posti convenzionati, finanziato con 230 milioni privati tra fondi pensione e Cassa Depositi e Prestiti. A Brescia 252 posti in legno XLAM prefabbricato sono stati montati in dieci mesi con 20 milioni. Kryalos e King Street portano 530 posti in viale della Pace a Padova, città da 70.000 universitari, e 350 a Città Studi, a Milano. A Firenze sono attesi 533 posti, per oltre 40 milioni, entro l'anno accademico 2027-2028. Chi sono gli operatori e perché il loro prezzo resta sopra quello della stanza privata lo abbiamo ricostruito in Studentati, il grande cantiere privato e il prezzo che non si vede.
Il modello è replicabile per costruzione. Si parte da un lotto ampio in un'area di trasformazione, si costruisce con tecnologia industriale, si fissa il prezzo per posto letto e si firma con un compratore istituzionale prima di aprire il cantiere. Per chi compra flussi prevedibili è un buon prodotto. Il limite sta fuori dal bilancio. Padova e Bologna hanno costruito da secoli la propria identità su studenti che abitavano le case della città e ne riempivano i portici. Lo studente fuori sede sceglie ancora un quartiere e una cucina da dividere con coinquilini di altri paesi. Un edificio da mille posti ai margini del tessuto storico offre servizi e sicurezza, ma restituisce un'esperienza da campus che nelle città universitarie italiane ha poca tradizione.
Per chi possiede un appartamento in centro, il perimetro competitivo si legge qui. Sui servizi lo studentato vince per scala, sulla posizione il vantaggio resta alla casa. Il mercato comunque chiede qualità: a Bologna il canone medio della stanza è sceso a 655 euro, il 4,6% in meno in un anno. La domanda cresce e cambia composizione. L'Ufficio Studi Tecnocasa registra la quota di contratti firmati da studenti salita dal 7,9% al 9,8%, e quella degli inquilini stranieri al 13,1%, massimo storico.
Resta fuori dalle statistiche la variabile che pesa di più per una parte di questa domanda, la durata del soggiorno. Nessuna delle cifre diffuse a settembre distingue chi resta per un intero ciclo di studi da chi arriva per cinque mesi di Erasmus. A chi arriva per un semestre servono una casa pronta il giorno dell'arrivo e un contratto calibrato su pochi mesi, due condizioni che un'offerta costruita sull'anno accademico intero soddisfa con fatica. Ne abbiamo scritto in Affittare a uno studente Erasmus: cosa sapere prima di investire. È lo spazio in cui l'appartamento privato ha margine, perché chi viene per un semestre viene a vivere la città. Il proprietario che organizza bene i cambi di inquilino copre il semestre con studenti verificati e accorcia i mesi di vuoto tra un anno accademico e l'altro.
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Dove e quando si è svolto il 34° Forum di Scenari Immobiliari? All'Excelsior Palace Hotel di Rapallo il 18 e 19 settembre 2026, con il titolo "One Way", cinquanta relatori e sette panel dedicati a investimenti e modelli di business immobiliare.
Quanto costa uno studentato PNRR rispetto a una stanza in affitto? Secondo l'Osservatorio sullo Student Housing di Scenari Immobiliari (settembre 2026), la singola in uno studentato PNRR costa in media 595 euro al mese servizi inclusi. La nuova offerta privata costa circa 720 euro con spese e utenze stimate, la stanza in un appartamento usato 355 euro di solo canone.
Quanti nuovi posti letto in studentati sono previsti in Italia? JLL stima una pipeline di 28.000 posti letto al 2029 nelle principali città universitarie. Tra i progetti annunciati ci sono 530 posti a Padova e 533 a Firenze.
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Fonti: Scenari Immobiliari (34° Forum "One Way", Rapallo, 18-19 settembre 2026; Osservatorio sullo Student Housing, settembre 2026); JLL (mercato PBSA italiano, marzo 2026); Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (locazioni a studenti 2025); idealista/news (canoni medi delle stanze e progetti di studentati, settembre 2026); Requadro (progetti premiati al 34° Forum).
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