In Toscana la casa si vende più lenta e si affitta più giovane

Le cronache immobiliari toscane di questa estate raccontano un mercato della vendita che rallenta. A Firenze per vendere un'abitazione servono oggi 101 giorni, contro i 91 di pochi mesi prima; a Pisa si passa da 84 a 99. È un dato che si legge come un segnale di raffreddamento. Per chi possiede un immobile, però, il numero che conta davvero è un altro, e va nella direzione opposta: nel 2025 il 15,8% dei contratti di locazione stipulati in Toscana ha riguardato studenti universitari, contro appena il 4% dell'anno prima. La stessa casa che si vende più lentamente, oggi, si affitta a studenti come non era mai successo.

Il balzo arriva dall'analisi dell'Ufficio Studi Tecnocasa sui contratti conclusi tramite le proprie agenzie, quindi va letto come indicazione di tendenza più che come quota assoluta della regione. La direzione, comunque, trova conferma nel quadro nazionale: sul totale italiano gli studenti pesano meno, ma sono le città universitarie a tirare, e Firenze figura tra le prime piazze del Paese per incidenza degli affitti studenteschi. La componente giovane sta ridisegnando il mercato locativo toscano, e conviene ai proprietari capirne la forma prima della prossima stagione di settembre.

Il profilo dell'affitto cambia insieme alla domanda. I contratti transitori salgono dal 22,2% al 28,7%, mentre il canone concordato arretra dal 26,8% al 24,3% e il canone libero resta la quota maggiore al 47%. La tipologia più richiesta è il quattro locali, che da solo pesa per il 29,2% dei contratti, segno che cresce l'appartamento ampio affittato in condivisione. Gli inquilini under 35 sono il 54,9%, i single salgono al 44,9% e la quota di cittadini stranieri passa dal 17,1% al 21,8%. È un mercato che diventa più giovane, più internazionale e più a rotazione, con le esigenze di gestione che questo comporta. Ne avevamo già scritto guardando alla dinamica degli affitti brevi in Il netto premia lo studente.

La rendita studentesca toscana, però, non ha lo stesso valore ovunque, e qui la geografia fa la differenza. Firenze gioca in un campionato a parte: una stanza singola costa in media circa 606 euro al mese, il che la rende la terza città più cara d'Italia dopo Milano e Bologna e davanti a Roma, con un rincaro del 59% in quattro anni e un'offerta compressa dalla concorrenza degli affitti brevi turistici. Siena mostra il canone medio più contenuto, intorno ai 360 euro, ma con la tensione più acuta della regione: il posto letto in doppia è cresciuto del 27% in un anno e la domanda di singole del 58%, in una città piccola con pochi posti disponibili. Pisa presenta l'ingresso più accessibile, circa 339 euro per la singola e 203 per il posto letto, con una crescita più regolare che la rende la piazza toscana più stabile e in trazione costante, come confermano anche gli alloggi verificati a Pisa. Dietro questi numeri ci sono atenei di taglia diversa: l'Università di Firenze conta oltre 56.000 iscritti, quella di Pisa quasi 45.000, quella di Siena circa 15.000, a cui si aggiunge l'Università per Stranieri.