Il netto premia lo studente

Chi confronta l’affitto breve con la locazione agli studenti guarda quasi sempre al dato lordo, e il dato lordo sembra dare ragione al turismo: nelle principali città italiane il breve rende tra il 4 e il 4,5% contro il 3–3,5% della locazione universitaria su un trilocale. È un divario reale, ma stretto, e non tiene conto di ciò che accade quando dal ricavo si tolgono fisco, gestione e rischio. Nelle città sedi di ateneo, fatta questa sottrazione, il confronto si rovescia.

Il fisco è la prima voce che riduce la forbice. Sugli affitti brevi la cedolare secca è al 26% dalla seconda unità immobiliare in poi — resta al 21% solo su un appartamento a scelta del proprietario — e si applica sull’intero canone, senza l’abbattimento del 5% previsto per la locazione ordinaria. Dal 2026 il regime vale al massimo per due appartamenti: dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa, con partita IVA, SCIA e iscrizione al Registro delle imprese. Per il piccolo proprietario con più di un immobile, questo significa uscire dalla gestione semplice.

A questo si aggiungono i costi di gestione, che spesso non entrano nei conti iniziali. Affidarsi a un operatore per prenotazioni, pulizie e check-in costa di norma tra il 20 e il 25% del ricavato. Nel breve le utenze — gas, acqua, condizionamento — sono a carico del proprietario, mentre nella locazione a studenti le paga l’inquilino. Il ricambio frequente degli ospiti consuma arredi e finiture più in fretta di un contratto annuale. Sommando queste voci, il 4,5% lordo del turismo si avvicina molto, e spesso scende sotto, al rendimento della stanza per studenti, che parte da costi più bassi e in buona parte a carico di chi vi abita.

Il vantaggio più citato a favore del breve è la stagionalità estiva, quando gli studenti rientrano nei paesi d’origine. Nelle città universitarie, però, il calendario accademico lo ridimensiona. Le sessioni d’esame proseguono fino a fine luglio e i corsi riprendono ai primi di settembre: tra chi resta per gli appelli e chi rientra per l’avvio dell’anno, la domanda studentesca copre di fatto tutti i mesi tranne agosto. Una stanza si alloca così su due cicli che insieme valgono circa undici mesi di occupazione.

Il margine stagionale del breve, in una sede universitaria, si riduce a poche settimane — quelle di agosto — proprio quando molte di queste città non sono tra le mete turistiche principali.
C’è poi un fattore che il rendimento lordo non mostra: il rischio normativo, che grava quasi solo sul breve. Il Codice Identificativo Nazionale è ormai obbligatorio senza tolleranze, con sanzioni fino a 8.000 euro. I Comuni intervengono dove il turismo pesa di più: Firenze ha bloccato le nuove locazioni brevi nel centro storico ai livelli del 2024, con un tetto di sessanta giorni l’anno, una superficie minima di 28 metri quadri e il divieto di keybox; Venezia ha fissato un limite di centoventi giorni e una moratoria sulle nuove attività fino a fine 2026. Sono regole che cambiano la redditività da un anno all’altro, e la locazione a studenti non le subisce.

Sul fronte opposto, la domanda studentesca è sostenuta da uno squilibrio strutturale, non da una fase di mercato. In Italia meno dell’8% degli studenti fuori sede trova posto in una residenza dedicata, contro il 23% della Francia e il 14% della Germania; a fronte di circa due milioni di studenti e di un aumento del 15% degli iscritti internazionali, l’offerta resta molto sotto la domanda. È il motivo per cui gli investimenti nello student housing hanno raggiunto 520 milioni di euro nel 2025, in crescita del 63%, e per cui i rendimenti degli asset dedicati si collocano tra il 4,75% e il 7,25% a Bologna, Padova, Roma e Torino, sopra la media della residenziale ordinaria. Per un proprietario è una domanda stabile e crescente: meno sfitto, meno volatilità.

Va infine considerato un effetto meno immediato. Una città universitaria genera anche un turismo indiretto: le famiglie che accompagnano e vengono a trovare gli studenti, gli ex Erasmus che tornano negli anni, la reputazione che ogni gruppo di studenti porta con sé all’estero. È un flusso ricorrente e a bassa gestione, che sostiene il valore della zona senza richiedere al proprietario di comportarsi come un albergatore. Affittare a uno studente, in questo senso, non esclude il turismo: ne alimenta la parte più duratura.

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Fonti: Il Sole 24 Ore su dati Scenari Immobiliari (confronto di rendimento tra locazione turistica e studentesca); Scenari Immobiliari (rendimenti dello student housing per città); Colliers Italia (PBSA Snapshot 2026: investimenti 2025 a 520 milioni, +63%); JLL e Hines (tassi di copertura dei posti letto e gap di offerta rispetto a Francia e Germania); Agenzia delle Entrate (locazioni brevi e cedolare secca); Ministero del Turismo (Codice Identificativo Nazionale); Comuni di Firenze e Venezia (regolamenti sulle locazioni brevi).

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